En problemstilling som ofte dukker opp når et nytt leieforhold etableres, er hva byggets godkjente bruk er iht. plan- og bygningsloven, og om en ny bruk krever at eier/utleier foretar seg noe. Temaet er høyaktuelt i lys av økt fokus på transformasjon av eksisterende bygg. Men hva må utleier være observant på? Vi oppsummerer noen av de viktigste reglene som utleier bør kjenne til – og hvorfor.

Godkjent bruk

Etter plan- og bygningslovens system skal den godkjente bruken av et bygg fremgå av gitte byggetillatelser, eventuelt av såkalt «lovlig etablert» bruk. Hva som er lovlig bruk vurderes ut ifra de bestemmelser og forutsetninger som gjaldt den gang bruken ble etablert. I noen tilfeller kreves en omfattende gjennomgang av byggesaksarkivet og relevant dokumentasjon, samt kartlegging av regelverket på tidspunktet bruken ble etablert mv. Når bygningens godkjente bruk er kartlagt, blir spørsmålet om den nye leietagerens bruk samsvarer med den godkjente -eller om det må søkes om bruksendring. Dette beror på en sammensatt vurdering.

Etter vår erfaring praktiserer kommunene en lav terskel for å kreve søknad for bruksendring.

Bruksendring– søknadspliktig eller ikke?

Den sentrale bestemmelsen er plan- og bygningsloven § 20-1 bokstav d). Her fremgår det at varig eller tidsbestemt bruksendring er søknadspliktig. Søknadsplikten er nærmere presisert i byggesaksforskriften § 2-1 bokstav bokstav a-c).

Bruksendring vil i en del tilfeller tilsynelatende kunne skje uten vesentlige fysiske endringer av byggverket eller påvirkning på omgivelsene. Ved en nærmere vurdering kan man likevel se at endret bruk kan utløse flere tekniske krav, som for eksempel krav til personlig eller materiell sikkerhet, miljø og helse, installasjoner og brukbarhet, byggegrunn, teknisk infrastruktur mv. De formål som plan- og bygningsloven skal ivareta kan dermed berøres av en bruksendring – selv om bruksendringen ikke medfører fysiske endringer – og slike endringer blir derfor søknadspliktig.

Det er derfor karakteren av virksomheten, og behovet for å kunne vurdere denne virksomheten, som er sentralt ved vurdering av søknadsplikt for bruksendring. Etter vår erfaring praktiserer kommunene en lav terskel for å kreve søknad for bruksendring.

De fleste er kjent med at endring av bruk fra arealformål «næring» til «bolig» er en søknadspliktig bruksendring. En annen kjent søknadspliktig endring er fra tilleggsdel til hoveddel, eller omvendt, som ofte gjøres ved rehabilitering av bolig eller transformasjon av bygg. Det er imidlertid mindre kjent at også bruksendring, som faller innenfor samme arealformål etter plan- og bygningsloven, kan være søknadspliktig. Eksempelvis kan ikke en hvilken som helst forretningsvirksomhet drives i et lokale godkjent for næringsformål. På samme måte kan også søknadsplikt utløses dersom en ny aktør – innenfor samme bruksformål – medfører økt trafikkbelastning. En bruksendring kan også være i strid med arealplanen, og som følge av dette bli søknadspliktig med krav til dispensasjon. Det kan eksempelvis gjelde ubebygd grunn som tas i bruk til parkering eller lagringsplass.

Konsekvenser av å bruksendre uten å søke?

Dersom bruken av bygget ikke er i samsvar med plan- og bygningsloven, er bruken «ulovlig» jf. pbl. kap. 32. Dersom man ikke er oppmerksom på søknadsplikten kan ulovligheten gi grunnlag for pålegg om opphør av bruk, tvangsmulkt, overtredelsesgebyr med mer fra kommunen.

Et annet forhold er at endret bruk kan medføre konkret risiko for helse, miljø, personlig eller materiell sikkerhet mm. Eksempelvis vil endret bruk av utleielokale fra kontorlokaler til overnattingslokaler endre forutsetningene for brannkonsept, rømningsveier, krav om tilstrekkelig lys – og lydisolering etc. I mange leieforhold er det utleier som plikter å besørge at leieforholdet utøves i samsvar med gjeldende regelverk. Dersom forholdene ikke er ivaretatt, kan leietager kreve erstatning med mer.

En bruk i strid med plan- og bygningsloven med tilhørende forskrifter kan også medføre andre økonomiske ulemper med hensyn til forpliktelser ovenfor forsikringsselskap og forsikringsdekning.

Anbefalte tiltak

Ved etablering av nytt leieforhold eller ved usikkerhet knyttet til dagens leieforhold, anbefaler vi å få kartlagt byggets godkjente eller lovlige bruk. Det bør redegjøres for eventuelle avvik mellom godkjent situasjon og ønsket, ny bruk. Dersom det foreligger avvik, bør man be om bistand til å vurdere søknadsplikt for tiltaket og eventuelt få endringen omsøkt. Etter vår erfaring kan det i slike prosesser være fordelaktig for utleier å samtidig å få kartlagt muligheter som viser byggets potensiale og utleiemuligheter med utgangspunkt i gjeldende arealplaner. En gjennomgang av eksisterende leiekontrakter samt forsikringsdokumenter – med fokus på eiers/utleiers forpliktelser knyttet til godkjent bruk – vil også være en viktig øvelse for å kartlegge og eliminere risiko.

A/STAB kan bistå med alle ovennevnte prosesser.