EIENDOMSVURDERING

Vi er kompetent i alle ledd av utviklingsprosessen; vurdering og kjøp av tomter, regulering, utvikling og ledelse, markedsføring og salg, samt bistand i leiekontrakter for både huseier og leietaker. 

Vi tilbyr rådgivning i forbindelse med eiendomsutvikling og kartlegging av eiendommer. 

Reguleringsplan fra A/stab

A/STAB kan bistå med å  dele opp en bygning i flere eierseksjoner (Seksjonering), slik at flere kan eie hver sin del av bygningen.

Vi bistår med

  • å få delt opp bygningen i flere eierseksjoner, og eventuelt fordelt uteareal til en eller flere seksjoner. Hver eierseksjon kan pantsettes og selges.
  • Utarbeidelse av dokumentasjon med plassering av eierseksjoner og fordeling av sameiebrøk

A/STAB gjennomfører hele søknadsprosessen helt frem til matrikkelbrevet. Vi bistår også med forberedelse som nabovarsel, utarbeidelse av basiskart, uttalelse fra VA etater og andre etater og evt. selve oppmålingen av nye eiendomsgrenser.

A/STAB med sitt tverrfaglige kompetanse, fra plan, infrastruktur og prosjektadministrasjon har god oversikt over hva som skjer i vårt område, samt kunnskap om hva som kan gjennomføres på eiendommer / områder. På den måten kan vi bistå i verdiskapningsprosessen fra ide til ferdig prosjekt.

A/STAB sin kompetanse kan bistå med verdiskapning av eiendommer, og rådgi i forbindelse med underliggende utviklings- og verdipotensialet til faste eiendommer. Dette er uavhengig om eiendommen er med eller uten bebyggelse.

A/STAB har også gode relasjoner til entreprenørvirksomheten, og kan i samarbeid med entreprenør  gjennomføre en totalvurdering av eventuelle utbyggingskostnader med mer.

Vi har inngående kjennskap til reguleringsplaner, kulturminner og regler for verneverdige bygninger.

Vi kan avklare tidlig hva som er mulig for at din drøm skal kunne realiseres.

Et godt samarbeid med kommunen er viktig.

Kommunenes behandling av byggesaker variere. Vi har lang erfaring med plan – og byggesaker på hele Vestlandet.

En profesjonell samarbeidspartner kan gi smidig behandling i kommunen, hvor vi har kunnskap om regelverk og unntakene.

Her kan få du vite mer om ansvarlig søker: LES MER!

A/STAB bistår i søknadsprosessen for all typer bruksendring, det være seg endringer av leietaker i næringsbygg som krever tillatelse, evt andre endringer i bygningen som krever bruksendring. A/STAB bistår med bruksendring i forbindelse med nye boenheter, tilleggsdel til hoveddel med mer.

A/STAB bistår med søknader, nabovarsler, erklæringer, tegninger og andre tillatelser som kan kreves av andre etater.

Vi kjenner kommunens rutiner og har godt kunnskap rundt bruksendring hvor vi har gjennomført en rekke prosjekter inne dette fagfeltet.

Teknisk due diligence DD
I forbindelse med salg/kjøp av næringseiendommer utfører A/STAB på vegne av kjøper vurdering knyttet til bygningers tilstand, relevante regelverk (bla. forskrifter) og utviklingspotensial inkludert kostnad for oppgradering/istandsettelse.
A/STAB har bred kompetanse og lang erfaring med Teknisk due diligence.

A/STAB sine fagfolk, med både bygg- og brannteknisk kompetanse og erfarne jurister innenfor plan- og byggesak, utgjør et solid og slagkraftig team til å gjennomføre et slikt oppdrag.

Sentralt i en teknisk DD er å verifisere hvorvidt det foreligger feil og mangler innen brannsikkerhet, tekniske installasjoner og det bygningstekniske, samt at brukstillatelser/ferdigattester foreligger i samsvar med faktisk bruk og endringer som har vært foretatt ved eiendommen.

Normalt etterspørres først manglende dokumentasjon fra selger. Deretter foretas en teknisk befaring. I etterkant av dokumentasjonsgjennomgang og befaring vil det normalt avdekkes feil og mangler. Oppdraget omfatter blant annet:

  • En gjennomgang av eiendommens plan- og byggesaksdokumenter for å kartlegge dagens godkjente bruk. Vi foretar en nærmere vurdering av om bygget benyttes i tråd med offentligrettslige tillatelser og hvilke forutsetninger som ligger i plangrunnlaget.
  • En gjennomgang av eiendommens grunnbok for å kartlegge sentrale tinglyste servitutter/heftelser som kan ha betydning for overdragelsen.
  • Verifikasjon av at branntegningene er ajourført
  • Kartlegging av hvorvidt eldre byggverk er oppgradert iht. regelverket (minimum sikkerhetsnivå iht. byggeforskrift 1985)
  • Verifikasjon av at tekniske installasjoner er gjennomgått regelmessig service / kontroll
  • Kontroll av tak / lekkasjer fra tak, herunder ved dronefilming
  • Avdekking av vesentlige feil og mangler ved ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg, bære-/bygningskonstruksjoner mm.

Avvik fra myndighetenes krav og feil og mangler kan få alvorlige konsekvenser for ny huseier dersom de ikke avdekkes, ettersom han formelt overtar ansvaret. Dette kan innebære store utbedringskostnader som er nødvendige for fortsatt drift og leieinntekter. En teknisk DD vil avdekke ulovligheter, feil og mangler. Standard leveranse for oss er et kostnadsestimat på nødvendige utbedringer som gir grunnlag for avslag i kjøpesummen. Alternativt avtales utbedringsansvar for selger.

Lovstidigheter innen brannsikringen som formelt skyldes leietaker, vil ofte være praktisk best å løse ved at kjøper holder selger ansvarlig for utbedring. Normalt anføres en klausul i kjøpekontrakten om at det gis en fastsatt prisreduksjon dersom ikke avvikene lukkes innen en fastsatt dato. Ofte vil det også være slik at dersom viktige tekniske installasjoner, som ventilasjonsanlegg og varmeanlegg, ikke har gjennomgått årlig service/kontroll, avtales at selger gjennomfører slik kontroll og utbedrer de feil og mangler som da fremkommer.

Selgers due diligence
A/STAB kan også bistå selger ifølge med salg av eiendom gjennom en vendor due diligence (VDD).

Normalt starter VDD-prosessen med en dokumentgjennomgang, hvor all relevant teknisk dokumentasjon om eiendommen gjøres tilgjengelig, fortrinnsvis via et web-hotell. A/STAB bidrar til etablering av et godt dokumentasjonsgrunnlag for transaksjonen. Gjennom VDD’en avdekkes forhold som fortrinnsvis kan ordnes opp i før eiendommen legges ut for salg. Herunder eksempelvis følgende:

  • Avdekke feil og mangler, og bistå selger til å lukke disse på en optimal måte. Dette primært gjennom dokumentasjon
  • Utbedring av tekniske feil og mangler der dette er hensiktsmessig
  • Verifikasjon av at det foreligger brukstillatelser/ferdigattester i samsvar med faktisk bruk, samt endringer som har vært foretatt ved eiendommen.

Selger vil gjennom A/STAB sin bistand i en VDD ha forutsigbarhet og trygghet i salgsprosessen, og være godt skodd for å møte forhold som fremkommer i potensiell kjøper sin DD.

TA KONTAKT!

Har du en idé, men trenger hjelp til å se muligheter? Vi skal bidra til at kundens egne prosesser får en trygghet i utvikling av eiendommer og byggverk. Ta gjerne kontakt for en uforpliktende samtale.

Knut Hjertholm
Partner / Daglig leder
T: 90 14 12 77
knut@a-stab.no

Knut er utdannet bygningsingeniør ved HiB og har arbeidet i byggebransjen siden 1982 innen flere felt. Han startet som brannrådgiver i NBC i 1994, og har videre hatt flere oppgaver som prosjektleder, senioringeniør, fagsjef, avdelingsleder, divisjonsleder, daglig leder, enhetsleder og de siste årene som regionsdirektør i NEAS.
Knut har siden 2001 hatt ansvaret for oppbygging av NEAS sitt Bergenskontor, i tillegg til å lede NEAS Consulting (tidligere omtalt som NBC) et rådgivingsselskap som bestod av ca. 70 konsulenter innen enhetene «Brann & Sikkerhet», «Plan & Byggesak» og «Prosjekt & Byggeledelse». Knut har i denne perioden også bygget NEAS i Bergen knyttet til FM markedet.