Mange boligeiere opplever å motta et «Varsel om opphør av bruk, retting og ilegging av tvangsmulkt» fra Plan- og bygningsetaten (PBE). Dette skjer ofte i tilfeller der kommunen mener bruken av bygget er endret, eller at det er gjort fysiske endringer som avviker fra godkjent situasjon, for eksempel innredning av en kjeller- eller loftsleilighet.

Hos A/STAB møter vi mange i akkurat denne situasjonen – og vi vet hvordan man bør gå frem.

Et alvorlig varsel – men ikke en umulig situasjon

Et varsel fra PBE innebærer at kommunen mener det foreligger forhold som er i strid med plan- og bygningsloven. I slike saker gir kommunen vanligvis et pålegg om å stanse bruken og rette opp det ulovlige tiltaket. Dersom dette ikke skjer innen en gitt frist, risikerer man tvangsmulkt – i praksis dagbøter – frem til bruken er opphørt eller tiltaket er legalisert.

Første steg – har kommunen rett?

Det første du som boligeier må få vurdert, er om kommunen har rett eller om du skal avgi merknader til varselet eller klage på pålegget. Dette fordrer normalt en gjennomgang av byggesaksarkiv og eventuelt byggeregler på tidspunktet endringen/tiltaket ble utført. A/STAB kan bistå i denne prosessen.

Andre steg – legaliseringsprosess

Dersom tiltaket stadfestes å være ulovlig, bør det vurderes om tiltaket skal omsøkes eller tilbakeføres. Dette krever en nærmere vurdering av tiltaket opp mot gjeldende arealplaner og regelverk. Et relativt vanlig tiltak er legalisering av ulovlig bruk av loft/kjeller, eventuelt også legalisering av en nyopprettet boenhet. Det er ulike krav til hva som må oppfylles i (TEK 17) for slike tiltak, og tiltakene krever bla. at byggtekniske krav iht. dagens regelverk er ivaretatt, uavhengig av når tiltaket ble utført. Andre relevante krav i denne sammenheng kan være:

• Brannsikkerhet og rømningsveier
• Takhøyde og dagslys
• Isolasjon og ventilasjon
• Utsyn og tilgjengelighet
• Parkeringsdekning og uteoppholdsarealer

Dispensasjoner og tilpasninger

Det er ikke uvanlig at eksisterende tiltak ikke fullt ut tilfredsstiller dagens krav. I slike tilfeller åpner lovverket for at man kan søke om dispensasjon – for eksempel hvis byggverket ligger for nært en offentlig vei, tiltaket krever reguleringsplan, eller avstanden til nabogrensen er under fire meter. I enkelte tilfeller kan det også søkes om unntak fra kravene i TEK 17. Både dispensasjoner og unntak krever en solid faglig begrunnelse hvor det er sentralt å kunne dokumentere at løsningen er trygg og forsvarlig.

A/STAB har lang erfaring med å vurdere om det er mulig å få dispensasjon eller fritak, samt hvordan søknaden bør utformes i disse sakene.

 A/STAB– din partner i byggesaker

A/STAB hjelper deg gjennom hele prosessen fra første til siste steg. Vi er et team med erfarne byggesaksrådgivere, arkitekter, brannrådgivere, jurister, byggingeniører og øvrige fagfolk. Sammen sikrer vi kvalifiserte og tilpassede løsninger som den enkelte saken har behov for, og sørger for det beste grunnlaget for søknader som skal behandles av kommunen.

Dersom du må legalisere et tiltak gjennom byggesøknad må du i de fleste tilfeller ha et ansvarlig foretak som sender inn og følger opp søknaden. A/STAB er sentralgodkjent som ansvarlig søker og koordinerer hele prosessen – fra befaring og rådgivning til ferdig godkjent tiltak. Vi vet hva kommunen krever og flere av våre rådgivere har bred erfaring fra kommunal saksbehandling.

Unngå unødvendige kostnader og sanksjoner

Jo tidligere du tar tak i et varsel fra Kommunen ved PBE, desto enklere er det å finne gode løsninger og unngå et endelig pålegg om opphør av ulovlig bruk og eller tvangsmulkt.

Har du fått et varsel fra kommunen? Ta kontakt med oss i dag – så hjelper vi deg i gang.

Tord Brudvik
Arkitekt/Byggesaksrådgiver
T: 411 777 75
tord.brudvik@a-stab.no

Tord er utdannet som master i arkitektur ved Bergen Arkitekthøgskole. Han har flere års erfaring eiendomsutvikler hvor han jobbet med anskaffelse av eiendom, mulighetsanalyser (potensiale) og prosjektøkonomiske beregninger, tegning, byggesøknader, oppfølging på byggeplass og salg. Han har videre jobbet flere år som byggesaksbehandler i Bergen kommune, hvor han har opparbeidet seg god kjennskap til behandling av byggesaker og SØK byggesaker, med tilhørende kjennskap til lover og forskrifter, spesielt plan- og bygningsloven, saksforskriften (SAK 10) og byggteknisk forskrift (TEK 17).

Tord har også jobbet flere år som prosjektleder på Transformasjonsseksjonen i Bergen kommune. Her har han hatt ansvar som rådgiver og prosjektleder for en hel del prosjekter av ulik karrakter, både innen byutvikling, i forbindelse med ulike avgjørelser som skal fattes og i forbindelse med fysisk utforming og oppføring av prosjekter.

I A/STAB har Tord rollen som Byggesaksrådgiver/Arkitekt, og i byggesaker har han som ansvarlig søker ansvar for hele byggesøknadsprosessen, fra A til Å.

Ellen Høysæter-Fjelddalen
Avdelingsleder eiendomsutvikling
T: 901 96 356
ellen@a-stab.no

Ellen er utdannet jurist ved UiB og har siden 2012 jobbet innenfor eiendomsfeltet i både privat og offentlig sektor. Ellen arbeidet flere år med salg av fast eiendom, før hun i 2015 begynte som leder for plan- og byggesaksetaten i Austevoll kommune. Deretter arbeidet Ellen som advokatfullmektig, og senere som advokat, i Advokatfirmaet Pind hvor hun bistod private og offentlige kunder i saker knyttet til plan- og byggesak, forvaltningsrett og andre tilgrensende rettsområder innenfor eiendomsfeltet. Hun har solid kjennskap til prosessene med eiendomsutvikling fra A til Å, blant annet fra mulighetsstudier, planarbeid, utbyggingsavtaler, dispensasjonssaker, klageprosesser, fradeling- og byggesaker.