Å innfri rekkefølgekrav i arealplan utgjør ofte en stor del av kostnadene i prosjektet. Våre jurister Maria Kongestøl og Ellen Høysæter-Fjelddalen gir råd om hvordan utbygger kan unngå å sitte igjen med hele regningen.

Ellen Høysæter-Fjelddalen & Maria Kongestøl

REKKEFØLGEKRAV – EN MULIGHET FOR UTBYGGER

Utbygging av offentlig infrastruktur regnes normalt som en offentlig oppgave. Hvilke offentlige infrastrukturtiltak kommunen vil besørge, skjer følgelig etter kommunens egen ressursprioritering. Rekkefølgekrav som knyttes til offentlig infrastrukturtiltak i arealplan, kan oppleves som en byrde for utbygger – men kan også innebære muligheter. Ved å innfri rekkefølgekrav kan utbygger realisere utbygging av et område, uten å måtte avvente til kommunen prioriterer sine ressurser til den aktuelle utbyggingen.

ALLEREDE I PLANFASEN

Bruk av rekkefølgekrav i arealplan skal kun brukes for å sikre at et område ikke blir utbygd før det er utbyggingsmodent. Rekkefølgekrav må ligge innenfor de rettslige skranker som er fastsatt i plan- og bygningsloven, med presiseringer som følger av rettspraksis. Fiskale hensyn kan ikke ligge til grunn for å innta rekkefølgekrav i arealplan. Følgelig kan en faglig vurdering knyttet til gyldigheten av rekkefølgekrav, allerede i planfasen, være et viktig grep for å redusere kostnader.

FORHANDLING MED KOMMUNEN

Rekkefølgekrav knyttet til offentlig infrastruktur fordrer normalt at det inngås en utbyggingsavtale med kommunen.
Utbyggingsavtaler skal regulere realisering og finansiering av rekkefølgekravene, og fordeling av kostnader er dermed et sentralt forhandlingstema. Selv om kommunen ikke vil besørge rekkefølgekravet i sin helhet, er det likevel mulig å oppnå en fornuftig fordeling mellom kommunen og utbygger. Kommunen kan eksempelvis bidra gjennom å påta seg byggherrerollen for infrastrukturtiltaket, hvilket ofte er gunstig for utbygger mht. likviditet og merverdiavgift.

Etter vår erfaring er det mange grep
utbygger kan gjøre for å unngå
å sitte igjen med hele regningen

UTBYGGER SOM BYGGHERRE

I andre tilfeller må utbygger stå ansvarlig som byggherre. Dette betyr likevel ikke at utbygger alene skal bære samtlige kostnader med infrastrukturtiltakene. Det er eksempelvis en klar fordel at man tidlig får oversikt over hvilke andre private aktører som drar nytte av infrastrukturtiltaket som skal opparbeides. Tidlig dialog med andre utbyggere og grunneiere vil legge til rette for en fornuftig kostnadsfordeling – både for utbyggingsklare utbyggere, men også for dem som avventer sin utbygging. Sentralt står dialog, synliggjøring av muligheter, samt en gjennomtenkt forhandlingsstrategi. Kjennskap til refusjonsreglene vil her være et godt ris bak speilet. Når utbygger selv skal stå som byggherre, er det også viktig å ha kjennskap til at utbygger gjennom riktig bruk av utbyggingsavtaler og justeringsavtaler, kan unngå å sitte igjen med utgifter til merverdiavgift på sluttregningen.

SPENNENDE LOVARBEID

Lovgivers pågående arbeid med utbedringer av regelverket for utbyggingsavtaler, herunder blant annet etablering av ny områdemodell, vil også legge føringer for forhandlingene rundt rekkefølgekrav. Revisjonen vil gi bedre forutsigbarhet for utbygger, spisse kravene til at det kun er nødvendig infrastruktur som kan kreves finansiert av private midler, samt legge til rette for en effektiv metode for å unngå «gratis passasjerer» i større utbyggingsområder.

OPPSUMMERT

Det er viktig at utbygger er observant allerede fra planfasen og frem til den offentlige infrastrukturen overdras til kommunen. Etter vår erfaring er det mange grep utbygger kan gjøre for å unngå å sitte igjen med hele regningen for rekkefølgekravene.