I utbyggingsprosjekter med rekkefølgekrav i arealplan, vil det normalt være behov for utbyggingsavtaler og/eller gjennomføringsavtaler hvor kommune, fylkeskommune, samt andre private aktører og grunneiere er øvrige kontraktsparter.

I slike prosesser er det sentralt å få fagkyndig bistand, og innledningsvis vurdere hvilke aktører det er nødvendig å etablere avtaler med og hvilken avtaleform som bør benyttes. Gjennom riktig bruk av utbyggingsavtaler og gjennomføringsavtaler kan man unngå at utbygger og/eller kommunen sitter igjen med utgifter til merverdiavgift på sluttregningen, samt sikre at den private aktøren ikke bekoster mer enn nødvendig.

A/STAB bistår med både forhandling og etablering av anleggsbidragsavtaler, justeringsavtaler, gjennomføringsavtaler og grunneieravtaler.

A/STAB bistår også med vurdering av rekkefølgekravenes lovlighet, samt forholdsmessighetsvurderingene knyttet til rekkefølgekrav i utbyggingsavtaler.

A/STAB kan også bistå med vurderinger av refusjonskrav.

I utbyggingsprosjekter er det essensielt at utbygger sikrer seg nødvendige rettigheter til vei, vann og avløp m.m. I de fleste tilfeller må utbygger erverve en eller flere av disse rettighetene fra andre. A/STAB bistår med sikring av disse rettighetene.

Rettighetserverv kan vurderes allerede i planprosess eller senere ifm. byggeprosessen. A/STAB bistår gjennom hele prosessen ved grunn- og rettighetserverv; herunder utarbeiding av nødvendig kartgrunnlag, grunneierkontakt, forhandling om pris for grunn og/eller rettigheter, utarbeiding av kjøpekontrakter, samt utarbeiding av erklæringer for tinglysning med mer.

A/STAB kan også bistå i ekspropriasjonsprosess, både ekspropriant (den som skal erverve grunn og rettigheter i grunn), og ekspropriat (den som må gi fra seg grunn- og rettigheter i grunn).

A/STAB har god kunnskap knyttet til eiendomsrettslige problemstillinger, eksempelvis vurderinger av servitutter og rettigheter, hevd, naboforhold, eiendomsgrenser, allemannsretten, strandretten, realsameier, pantsetting av fast eiendom m.m.

A/STAB bistår blant annet med:

• Avklaringer ifm. servitutter som berører eiendommen og innholdet i disse, samt eventuell opprettelse, endring eller sletting av heftelser/rettigheter.
• Vurderinger av hevdserverv.
• Vurderinger av forhold etter naboloven, og betydningen av konkrete eiendomsgrenser.
• Jordskifte, herunder opprettelse, endring og avskiping av bruksordninger, realsameier, veilag, samt fordeling av planskapte verdier m.m.
• Vurderinger av allemannsrettens betydning for ulike arealer.
• Vurderinger av strandretten, herunder privat eiendomsrett ut i sjø og/eller vann.

Eiendomsutvikling:
A/STAB har med sin tverrfaglige kompetanse fra ulike avdelinger (plan, infrastruktur, prosjektadministrasjon, byggesak og juridisk rådgivning), god oversikt over hva som skjer på eiendomsfeltet i Bergen og omegn, samt kunnskap om hva som kan gjennomføres på ulike eiendommer/områder. Slik kan vi bistå i verdiskapningsprosessen fra idé til ferdig prosjekt.

A/STAB kan bidra til verdiskapning gjennom riktig rådgiving knyttet til det underliggende utviklings- og verdipotensialet for fast eiendom. Dette gjelder både for eiendommer med og uten eksisterende bebyggelse. A/STAB har også gode relasjoner til entreprenørvirksomheten, og kan i samarbeid med entreprenører gjennomføre en totalvurdering av eventuelle utbyggingskostnader m.m.

Tomtefeste og leiekontrakter for bygg:
A/STAB bistår i spørsmål knyttet til tomtefeste, herunder etablering og avvikling, samt juridiske spørsmål som berører tomtefesteforhold.
A/STAB bistår med etablering av leiekontrakter i bygg for både kommersielle og ikke-kommersielle aktører. Vi bistår både utleier og leietaker.

Akvakultur:
A/STAB har kompetanse på akvakultur, herunder hvilke konsesjoner og søknadsprosesser som er nødvendige for tiltak i sjø.

Seksjonering innebærer å dele opp en eiendom i flere eierseksjoner. Hver eierseksjon representerer en ideell sameieandel i eiendommen, med en tilknyttet enerett til bruk av en bestemt bruksenhet i eiendommen. Hver eierseksjon kan pantsettes og selges.

A/STAB bistår med seksjonering fra A-Å, herunder utarbeiding av nødvendig kart- og plantegninger, fordeling av sameiebrøk, vedtekter samt komplett søknad og søknadsprosess opp mot kommunen.

A/STAB bistår med:

• Retting av eiendomsgrenser (i matrikkelen)
• Fradele ny eiendom, oppretting av nye eiendomsgrenser
• Sammenslåing av eiendommer
• Grensejustering
• Arealoverføring
• Endring av festegrunn

Teknisk due diligence DD

I forbindelse med salg/kjøp av næringseiendommer utfører A/STAB på vegne av kjøper vurdering knyttet til bygningers tilstand, relevante regelverk (bla. forskrifter) og utviklingspotensial inkludert kostnad for oppgradering/istandsettelse.

A/STAB har bred kompetanse og lang erfaring med Teknisk due diligence.
A/STAB sine fagfolk, med både bygg- og brannteknisk kompetanse og erfarne jurister innenfor plan- og byggesak, utgjør et solid og slagkraftig team til å gjennomføre et slikt oppdrag.

Sentralt i en teknisk DD er å verifisere hvorvidt det foreligger feil og mangler innen brannsikkerhet, tekniske installasjoner og det bygningstekniske, samt at brukstillatelser/ferdigattester foreligger i samsvar med faktisk bruk og endringer som har vært foretatt ved eiendommen.

Normalt etterspørres først manglende dokumentasjon fra selger. Deretter foretas en teknisk befaring. I etterkant av dokumentasjonsgjennomgang og befaring vil det normalt avdekkes feil og mangler. Oppdraget omfatter blant annet:

• En gjennomgang av eiendommens plan- og byggesaksdokumenter for å kartlegge dagens godkjente bruk. Vi foretar en nærmere vurdering av om bygget benyttes i tråd med offentligrettslige tillatelser og hvilke forutsetninger som ligger i plangrunnlaget.
• En gjennomgang av eiendommens grunnbok for å kartlegge sentrale tinglyste servitutter/heftelser som kan ha betydning for overdragelsen.
• Verifikasjon av at branntegningene er ajourført
• Kartlegging av hvorvidt eldre byggverk er oppgradert iht. regelverket (minimum sikkerhetsnivå iht. byggeforskrift 1985)
• Verifikasjon av at tekniske installasjoner er gjennomgått regelmessig service / kontroll
• Kontroll av tak / lekkasjer fra tak, herunder ved dronefilming
• Avdekking av vesentlige feil og mangler ved ventilasjonsanlegg, fyringsanlegg, bære-/bygningskonstruksjoner mm.

Avvik fra myndighetenes krav og feil og mangler kan få alvorlige konsekvenser for ny huseier dersom de ikke avdekkes, ettersom han formelt overtar ansvaret. Dette kan innebære store utbedringskostnader som er nødvendige for fortsatt drift og leieinntekter. En teknisk DD vil avdekke ulovligheter, feil og mangler. Standard leveranse for oss er et kostnadsestimat på nødvendige utbedringer som gir grunnlag for avslag i kjøpesummen. Alternativt avtales utbedringsansvar for selger.

Lovstidigheter innen brannsikringen som formelt skyldes leietaker, vil ofte være praktisk best å løse ved at kjøper holder selger ansvarlig for utbedring. Normalt anføres en klausul i kjøpekontrakten om at det gis en fastsatt prisreduksjon dersom ikke avvikene lukkes innen en fastsatt dato. Ofte vil det også være slik at dersom viktige tekniske installasjoner, som ventilasjonsanlegg og varmeanlegg, ikke har gjennomgått årlig service/kontroll, avtales at selger gjennomfører slik kontroll og utbedrer de feil og mangler som da fremkommer.

Selgers due diligence

A/STAB kan også bistå selger ifølge med salg av eiendom gjennom en vendor due diligence (VDD).

Normalt starter VDD-prosessen med en dokumentgjennomgang, hvor all relevant teknisk dokumentasjon om eiendommen gjøres tilgjengelig, fortrinnsvis via et web-hotell. A/STAB bidrar til etablering av et godt dokumentasjonsgrunnlag for transaksjonen. Gjennom VDD’en avdekkes forhold som fortrinnsvis kan ordnes opp i før eiendommen legges ut for salg. Herunder eksempelvis følgende:

Avdekke feil og mangler, og bistå selger til å lukke disse på en optimal måte. Dette primært gjennom dokumentasjon.

Utbedring av tekniske feil og mangler der dette er hensiktsmessig
Verifikasjon av at det foreligger brukstillatelser/ferdigattester i samsvar med faktisk bruk, samt endringer som har vært foretatt ved eiendommen.

Selger vil gjennom A/STAB sin bistand i en VDD ha forutsigbarhet og trygghet i salgsprosessen, og være godt skodd for å møte forhold som fremkommer i potensiell kjøper sin DD.

Vi har inngående kjennskap til reguleringsplaner, kulturminner og regler for verneverdige bygninger. Vi kan avklare tidlig hva som er mulig for at din drøm skal kunne realiseres.

Et godt samarbeid med kommunen er viktig. Kommunenes behandling av byggesaker variere. Vi har lang erfaring med plan – og byggesaker på hele Vestlandet. En profesjonell samarbeidspartner kan gi smidig behandling i kommunen, hvor vi har kunnskap om regelverk og unntakene.

Her kan få du vite mer om ansvarlig søker: LES MER!