Enorme gebyrforskjeller fra Plan- og bygg

15.11 2017
En gjennomgang av gebyrregulativene for plan- og byggesaker i landets største byer avdekker store forskjeller både i hvordan gebyrene beregnes og i selve størrelsene på gebyrene.

Estate Nyheter ønsket å se på hva de fire største byene i Norge tok i gebyr for å behandle plan- og byggesaker. Oppgaven skulle vise seg langt mer komplisert enn vi først hadde trodd, og vi så oss derfor nødt til å søke hjelp hos konsulentselskapet A/STAB.

– Det har ikke vært helt enkelt å komme frem til svar som vi er helt sikre på er riktig, sier partner og advokat i A/STAB, Arne Christian Landsvik som også har fått hjelp av sin kollega Gaute Baarøy til å gå gjennom gebyrregulativene.

Bergen på topp

De har gått gjennom tre tenkte tilfeller, a) en privat reguleringsplan på 5000 kvadratmeter med et bygg på 5000 kvadratmeter, b) en byggesak hvor utvikler ønsker å bygge et 5000 kvadratmeter stort boligbygg og c) en byggesak hvor utbygger ønsker å bygge et 5000 kvadratmeter stort næringsbygg.

– Det er overraskende mange ulikheter i regulativenes oppbygning og beregningsmetode – både mellom kommunene og i det enkelte gebyrregulativ. På noen punkter er regulativene i tillegg uklare. Dette medfører redusert forutsigbarhet når gebyr skal beregnes. Såkalte gebyrkalkulatorer kan være til hjelp, men så lenge regulativet er uklart, vil det svekke forutsigbarhet for utbyggere, sier Landsvik.

For eksempel a), altså en detaljregulering av en tomt på 5000 kvadratmeter til 5000 kvadratmeter bolig, så vil det koste 287.500 kroner i samlet plangebyr i Bergen kommune, men kun 147.210 kroner i Stavanger kommune. Bergen er med andre omtrent dobbelt så dyr som Stavanger og også betydelig dyre enn de andre byene. I Oslo ville det samme eksempelet kostet 225.020 kroner, mens det i Trondheim ville kostet 175.510 kroner.

Enda dyrere på byggesak

De virkelig store ulikhetene mellom kommunene viser seg imidlertid først i selve byggesaksprosessen. Dersom man byggemelder 60 nye boligenheter i Bergen kommune vil det utløse et byggesaksgebyr på hele 842.700 kroner, uavhengig av boligenes størrelse. I Stavanger derimot beregnes byggesaksgebyret kun utfra byggets tiltaksklasse og antall etasjer og vil utgjøre 89.600 for et fire etasjer bygg uansett antall enheter. Prisene i Bergen er dermed nesten ti ganger så høye som i Stavanger.

Tilsvarende ville lignende prosjekter i Oslo og Trondheim gitt gebyrer på 360.350 kroner og 335.640 kroner.

– Når det gjelder gebyr for byggetillatelser for næringsbygg er det ikke så store forskjeller, men også her kommer Stavanger ut som med de laveste gebyrene, sier Landsvik.

Kan ha flere årsaker

Baarøy og Landsvik mener at ulikhetene i gebyrfastsettelsen kan ha flere årsaker. Én årsak kan være at kommunene beregner kostnader ulikt fordi saksbehandlingen er ulikt organisert, og dette gjenspeiles i gebyrsatsene.

– En annen årsak kan være at kommunene i ulik grad velger å dekke kostnader forbundet med plan- og byggesaker over eget budsjett. Noen kommuner ønsker å begrense gebyr for å stimulere til ønsket utbygging. Et eksempel på det siste finner vi i Bergen kommunes gebyrregulativ, der nullutslippshus og plusshus kan få 75 prosent rabatt på byggesaksgebyret, sier Baarøy.

Han forteller at dagens regelverk gir kommunene anledning til å subsidiere saksbehandlingskostnader, og det ligger til det lokale selvstyret å vurdere i hvilken utstrekning man vil ilegge gebyr – innenfor rammen av selvkost.

– En kuriositet som kan nevnes her er at bestemmelsen som hjemler selvkostprinspippet falt ut av lovens ordlyd i pbl § 33-1 ved lovendring som trådte i kraft 1. juli i år. Mye taler likevel for at denne endringen ikke var tilsiktet. Den var blant annet ikke utredet eller særskilt omtalt i endringsforslaget. Det antas derfor at departementet vil ta initiativ til å rette dette ved første anledning, sier Landsvik.

– Bør forenkles

Konsulentene i A/Stab mener at det helt klart er et potensial for forenkling ved at det utarbeides bindende nasjonale retningslinjer for gebyrfastsetting, som kommunene må benyttes når de lokale gebyrregulativene skal utformes.

– Det er store forskjeller mellom de enkelte kommunens faktiske kostnader tilknyttet bygge- og plansaksbehandlingen. Videre ønsker mange kommuner å ha muligheten til å subsidiere byggesaksgebyret som et incentiv for å tiltrekke seg utbyggere. Innenfor disse rammene kan man ivareta lokale myndigheters behov for å subsidiere gebyrene, samtidig som kommunenes gebyrregulativ blir mer enhetlige og mer pedagogiske. Det kan i sin tur åpne for økt robotisering og reduserte administrative kostnader forbundet med plan- og byggesaksgebyr – som i sin tur kan gi reduserte gebyr, sier Landsvik og Baarøy